CONTEXTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE LUXO NOS BAIRROS NOBRES DA DE SÃO PAULO
Contexto do mercado atual.
Alto Luxo em Sao Paulo, nos principais bairros nobres
2022 – 110 imóveis acima R$ 10 MM – (vendidos média 36 mil/m2)*
2023 – 186 imóveis acima R$ 10 MM – (em estoque, média 41 mil/m2)*
Futuro – 268 imóveis acima de R$ 10 MM (em lançamento) ficarão prontos em 2, 3 ou 4 anos, (média 45 a 60 mil/m2 – conforme região + INCC até as chaves)*
*Informações da VNC Private Homes de São Paulo.
1-Apartamentos de luxo em prédios antigos para reformar
Apartamentos de luxo, Lofts e coberturas para reformar tem vantagens de localizações onde não ha reposição de lançamentos novos na mesma localização. E ha de ser observada as características do edifício e seu potencial, vizinhos face de sol e pé direito.
Segundo a designer Marilia Veiga, que tem seu escritório em São Paulo é muito acostumada a decorar apartamentos clássicos em São Paulo, o pé direito alto dos apartamentos antigos são muitas vezes mais adequados e para uma decoração de alto padrão e estilo além de valorizar o contexto facilita a passagem de tubulações e infra estruturas modernas.
Segundo pesquisas o preço por m2 de reforma sai a R$ 5,500/m2 sem a decoração, e este valor somado ao custo atual de muitos imóveis e apartamentos de luxo incluindo a reforma pode chegar a R$ 17-22mil por metro quadrado enquanto a venda de um novo será de R$ 45mil/m2, o que pode levar ao preço de venda do usado reformado até R$ 30mil o m2 pelo menos, o que atrais muitos investidores, sendo esta uma rentabilidade garantida e muito segura especialmente neste momento do mercado.
2-Apartamentos novos ou lançamento mercado de luxo
Alguns desfrutam de novos endereços prime como por exemplo na Av 9 de Julho ou Avenida Republica do Líbano onde o novo zoneamento de São Paulo, abriu uma fronteira enorme de ofertas onde não podia ser construído. Nestes endereços os valores variam de 45-60mil/m2, segundo afirma Victoria villas executiva e diretora de marketing e relacionamento na Imóvel A que atua com inteligência de mercado e investimentos em imóveis de luxo em São Paulo. Segundo Victoria a empresa tem a percepção de uma “janela de oportunidade” muito importante neste momento onde a correção dos ativos é mundial e a intenção de investimento dos ricos e super ricos aumentou em 32% em 2023 no mundo em busca de Real Estate residencial. A diferença é que o Brasil não realizou esta correção porque o rico ainda está aproveitando um pouco mais a renda fixa em função da nossa taxa de juros, e o mercado esta muito barato no Brasil, confirma Victoria Villas
Endereços Nobres como região Rua Oscar Freire
Apartamentos de luxo para reformar, são um ótimo negócio.
Com o Clube Atletico Paulistano, um dos mais tradicionais da Cidade, a poucos passos de distancia na Rua Barão de Capanema e entorno, não ha reposição de terrenos e consequentemente o que se tem são apartamentos para reformar. Numa região procurada pelo comercio sofisticado,
Super Primes locations :
Rua Cristóvão Diniz ou Pca Pereira Coutinho em edifícios clássicos tem valor do seu metro quadrado bem mais apreciado mesmo em edifícios antigos. Prédios modernistas também costumam apreciar melhores valores no caso dos usados mesmo para reformar.
Lançamentos nos poucos terrenos ainda existentes nos jardins saem a R$ 41mil/ m2 em locais não tão privilegiados como Região da Oscar Freire conforme mencionado na matéria e segundo pesquisa da Lopes Imóvel A , empresa do segmento imobiliários de luxos com atuação nos Jardins em São Paulo, e a Lopes Consultoria maior imobiliária do País. acima.
Os mais valorizados endereços
Na região do Clube pinheiros os edifício clássicos da Sao Jose Construtora incluindo, Edificio Seridó106 e outros prédios naquela região são relativamente novos e mantém seu status de valor mais resilientes na casa dos R$ 50-70mil /m2 assim como na Praça Pereira Coutinho onde edifícios como Chateaux Margot e Lafit, performam R$65MIL /m2 e Ed Clermont Ferrant estilo moderno mais antigo vendeu a $ 41MIL /m2.
Obs. : O último lançamento da Vila Nova Conceição sai a R$ 50mil /m2 da construtora Barbara e ha ainda há posição para investidores a 41/m2 unidades com 300m2.
Vista Panorâmica faz diferença
Cabe dar ênfase aos Edifícios da Rua Curitiba e da Avenida Republica do Libano já existentes e usados, bem como alguns Edifícios Consagrados dos Jardins como Vila America e L’Essence Jardins que também tem alta resiliência e estabilidade de preços devido a projeto estilo localização e vista panorâmica na maioria dos andares
Jardins – Vila Nova Conceição – Itaim
Prognósticos para a região
- Imóveis Novos – Valorização de 20 a 40%
- Imóveis Usados – Valorização de 30 a 50%
- Imóveis Reformados – Valorização de 30 a 60%
- Imóveis Novos – 41 mil/m2 + 4 mil/m2 (decor) = pronto valerá 60 mil/m2 ➔ +36% valorização
- Imóveis Usados – 13 mil/m2 + 5,5 mil/m2 (reforma) = pronto valerá 25 mil/m2 ➔ +35% valorização
- Valorização Orgânica Esperada = 20% em 18meses
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